נדל"ן בארה"ב

למה השוק האמריקאי מושך משקיעים ויזמים ישראלים

מספר גורמים הופכים את השוק האמריקאי לאטרקטיבי עבור משקיעים ויזמים ישראלים:

• תשואות שכירות גבוהות יחסית באזורים שונים בארצות הברית
• מחירי רכישה נגישים יותר בהשוואה לחלקים משוק הנדל"ן בישראל
• אפשרויות לפיתוח, השבחה וייזום פרויקטים
• פיזור השקעות מחוץ לישראל
• שוק מפותח בעל מנגנוני מימון, רישום וניהול מוסדרים

יחד עם זאת, פעילות נדל"נית בארצות הברית מחייבת היכרות עם מערכת משפטית, רגולטורית ומיסויית שונה מזו המוכרת בישראל. לכן, כבר בשלבים הראשונים חשוב לבחון את מבנה ההשקעה, אופן ההחזקה והשלכות המס הצפויות.

טעויות נפוצות של משקיעים ישראלים

לצד ההזדמנויות, ישנן טעויות שכיחות שמשקיעים ויזמים ישראלים עלולים לעשות בשלבים הראשונים:

• הסתמכות בלעדית על משווקים ללא בדיקה עצמאית
• רכישת נכס ללא בדיקת נאותות מקצועית
• בחירת מבנה החזקה שאינו מתאים למטרות הפעילות
• התעלמות מהשלכות המס בישראל

היכרות עם הטעויות הנפוצות מאפשרת לגשת לשוק בצורה מוכנה יותר ולקבל החלטות מושכלות.

בדיקות משפטיות לפני רכישה

בשוק זר, בדיקת נאותות משפטית היא שלב בסיסי שלא כדאי לדלג עליו.

הבדיקות כוללות בין היתר:

• בדיקת Title - בדיקת בעלות וכי הנכס נקי מעיקולים וזכויות צד שלישי
• Title Insurance - ביטוח בעלות מפני טענות עתידיות
• Environmental Survey - בדיקות סביבתיות בהתאם לדרישות מקומיות
• בדיקת היתרי בנייה והתאמה לתכנון העירוני
• בחינת היסטוריית שכירות, תפוסה ותשלומי דיירים

ללא בדיקות אלו, הרוכש עלול לגלות לאחר העסקה מגבלות תכנוניות, שעבודים קיימים או בעיות סביבתיות מהותיות שבחלק מהמקרים קשה מאוד לתקן בדיעבד. הרחבה על שלבי הבדיקה וסוגיהן אפשר למצוא במאמר בדיקת נאותות לפני רכישת נדל"ן בארצות הברית.

רכישה באמצעות LLC

ה-LLC (Limited Liability Company) הוא מבנה החזקה נפוץ בקרב ישראלים הפועלים בשוק הנדל"ן האמריקאי.

בין היתרונות המרכזיים:

• הגבלת אחריות והפרדה בין הפעילות לבין הנכסים האישיים
• גמישות בניהול ובהתנהלות העסקית
• גמישות בבחירת מבנה הפעילות והיבטי המיסוי
• אפשרות להסדרת העברת זכויות וכניסת שותפים

בחירת מבנה ההחזקה היא אחת ההחלטות המשמעותיות ביותר בתחילת הדרך, ולכן מומלץ לבחון אותה כבר בשלבי התכנון הראשונים של העסקה או הפעילות. ניתן לקרוא עוד על LLC למשקיעים ישראלים בארצות הברית - יתרונות, שיקולים ומתי הוא מתאים.

פעילות יזמית ופרויקטים בארצות הברית

לצד משקיעים פרטיים, ישראלים רבים פועלים בארצות הברית כיזמים, שותפים בפרויקטים או בעלי פעילות נדל"נית מתמשכת.

במקרים אלו, הליווי המשפטי אינו מסתכם ברכישת נכס בודד, אלא כולל תכנון וליווי של הפעילות כולה, החל משלב ההתארגנות ועד לניהול השוטף של הפרויקט.

בין היתר נדרשת בחינה של:

• מבנה הפעילות והחזקת הנכסים
• הסכמי שותפים ומשקיעים
• התקשרויות עם גורמי מימון
• התקשרויות עם קבלנים וספקים
• היבטי רגולציה ותכנון
• היבטי מיסוי בישראל ובארצות הברית

ככל שהיקף הפעילות גדל, כך גדלה החשיבות של תכנון משפטי מוקדם ושל בניית מסגרת משפטית שתתמוך בפעילות לאורך זמן ותסייע בצמצום סיכונים.

היבטי מיסוי בישראל ובארצות הברית

בין ישראל לארצות הברית קיימת אמנת מס שנועדה למנוע כפל מס, אך חובות הדיווח חלות באופן מלא בשתי המדינות. אי־דיווח נכון עלול לחשוף את המשקיע לקנסות משמעותיים.

ליווי מס כולל לרוב עבודה משולבת עם מומחי מס בישראל ובארצות הברית, וכולל:

• מס על הכנסות משכירות
• מס רווחי הון (Capital Gains Tax) בעת מכירת נכס
• מס עיזבון פדרלי (Estate Tax)
• חובות דיווח על נכסים וחשבונות פיננסיים בארצות הברית
• בחינת השלכות המס של פעילות באמצעות חברות או שותפויות

בחינה מוקדמת של היבטי המס יכולה לצמצם חשיפות, למנוע טעויות דיווח ולאפשר קבלת החלטות מושכלת יותר כבר בשלבי התכנון.